En el último trimestre de 2018, el sector inmobiliario industrial y de logística creció, aunque con más cautela. Ese ritmo se mantendrá con las empresas de inversión extranjera directa, y con poca participación del empresariado nacional. La coyuntura de incertidumbre relativa, en especial sobre el tipo de cambio, favorecerá esta dinámica.

En la Gran Área Metropolitana (GAM) están en construcción proyectos que suman 133.300 metros cuadrados (m²), según el reporte Market Beat Costa Rica Industrial 3T 2018, de la firma Cushman & Wakefield | AB Advisory.

Los espacios en construcción se concentran en Alajuela (71.300 m²) y Cartago (45.200 m²), impulsados en especial por los parques industriales de El Coyol y La Lima, respectivamente. Otro hito para el sector es la construcción de la planta de Coca Cola en Liberia.

Bernal Rodríguez, director de servicios logísticos e industriales de Cushman & Wakefield | AB Advisory, subrayó que este último caso podría provocar un crecimiento mayor del sector en Guanacaste.

“La nueva planta de Coca Cola en Liberia –fuera de la GAM– se espera que desencadene una serie de inversiones adicionales de importancia en este corredor industrial, tanto de proveedores de Coca Cola como de otras empresas que se encuentran evaluando esta región, dados sus incentivos fiscales, ventajas logísticas, servicios disponibles y características demográficas”, proyectó la firma.

Los desarrollos de naves industriales y centros logísticos se construyen mayoritariamente con ocupación previa: capturan al menos un gran arrendatario antes de comenzar y esto mantiene bajos los porcentajes de desocupación. Sin embargo, sí habrá un incremento en la disponibilidad de espacios clase B y C, pues las empresas buscan reubicación hacia sitios clase A.

Frank Quirós, consultor de la firma Newmark Grubb Central America, explicó que algunos clientes de la marca tienen proyectos listos para comenzar y están a la espera de capturar ese gran inquilino.

Además, Quirós también llamó la atención sobre la posibilidad de que se generen más edificios logísticos fuera de la GAM, o satélites. El requerimiento de estos espacios, no obstante, estará amarrado al comportamiento del consumo en el mercado local y el impacto que tenga el impuesto al valor agregado (IVA) sobre el crecimiento de las empresas de comercio minorista o retail.

Entre los analistas hay consenso sobre el crecimiento sostenido de la demanda de edificios clase A, que seguirá en aumento. Esto podría aumentar la presión sobre los alquileres en zonas como Alajuela, Heredia, Sabana y San José Oeste, donde los porcentajes de disponibilidad oscilan entre 2% y 4%. Las cifras son bajas ya que en este segmento el equilibrio entre oferta y demanda se genera cuando hay un 10% de disponibilidad.

Potencial de inversión

El auge que vive el mercado logístico e industrial se ve como una manifestación de la confianza de las empresas extranjeras en el país, incluso en medio de la actual coyuntura económica y fiscal.

Ante esto, el crecimiento sostenido del sector industrial y de logística cuenta también con el interés de los inversionistas locales.

Diego Soto, gerente general de Acobo-Vista Sociedad de Fondos de Inversión, explicó que este tipo de movimientos en el mercado inmobiliario representa un producto muy versátil, que se adapta a las necesidades de los distintos usuarios: desde pequeños y medianos emprendimientos hasta grandes transnacionales.

“Por medio de la figura del Fondo de Desarrollo de Proyectos Vista, estamos evaluando una inversión en un proyecto de desarrollo inmobiliario para un parque de desarrollos logísticos e industriales en un área mayor a los 227.000 m² de terrenos y unos 90.000 m² de construcción, aproximadamente”, afirmó Soto.

Jaime Ubilla, gerente de Improsa Banca de Inversión, comentó que el interés de empresas extranjeras que desean instalarse en Costa Rica en el sector de logística se podría potenciar durante el año, en la medida en que la aplicación de la reforma fiscal reduzca el clima de incertidumbre.

Sus proyecciones los llevaron a que su plan actual incluya un centro logístico, ubicado en Puntarenas, con dos naves adyacentes de 3.800 m² cada una, que pueden integrarse de ser necesario.

“El proyecto procura atraer empresas de logística dedicadas a la distribución, negocios de manufactura e industria, y empresas de zona franca, entre otros. El desarrollo será en Santa Rosa de Barranca en Puntarenas, una posición estratégica debido a que se encuentra a tan solo 10 kilómetros de Puerto Caldera y a 80 kilómetros de San José, además tiene acceso directo a los principales aeropuertos del país, y a su vez una amplia disponibilidad de mano de obra de la zona”, especificó.

Este desarrollo es una prueba del potencial industrial y logístico creciente que existe fuera de la GAM.